Comment contester un permis de construire ? Conditions, délais et procédure

Même si ce n’est pas l’objet du présent article, ce régime des recours contre les permis de construire est similaire au régime des recours contre les permis d’aménager, de démolir, ou les décisions de non opposition à déclaration préalable. La plupart des règles ci-après sont donc transposables.

• Qui peut contester un permis de construire ?

Personnes physiques (particuliers)

Le recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire n’est ouvert qu’aux personnes justifiant d’un intérêt à agir.

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dispose que :

« Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ».

Depuis la décision de principe du Conseil d’État, 10 juin 2015, n° 386121, Brodelle et Gino, le requérant doit apporter des éléments suffisamment précis de nature à établir une atteinte directe à ses conditions de jouissance.

En pratique, il faut le plus souvent être voisin proche (propriétaire ou occupant) et en tout cas, être directement impacté par le projet :

• perte d’ensoleillement,
• perte de vue,
• perte d’intimité du fait des créations de vues,
• nuisances sonores,
• dégradation du cadre de vie,
• perte de valeur vénale de son bien,
• etc.

L’intérêt à agir est apprécié à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire (art. L. 600-1-3 du code de l’urbanisme).

Personnes morales (associations)

La recevabilité des recours des associations contre les permis de construire est encadré par l’article L. 600-1-1.

Il dépend de leur objet statutaire et de leur champ d’action géographique.

Pour prévenir les recours abusifs, le texte exige que leurs statuts aient été déposés en Préfecture au moins un an avant le dépôt de la demande de permis de construire.

• Quel délai pour agir ?

Le délai de recours des tiers contre un permis de construire

Le délai contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu et régulier du permis sur le terrain.

Ce délai résulte des articles :

• R. 600-2 du code de l’urbanisme ;
• R. 424-15 du code de l’urbanisme.

L’affichage doit notamment mentionner :

• le nom du bénéficiaire ;
• la nature du projet ;
• la surface de plancher autorisée ;
• la hauteur de la construction ;
• la possibilité de consulter le dossier en mairie ;
• les délais et voies de recours.

Le Conseil d’État juge de façon constante qu’un affichage irrégulier, à condition d’une irrégularité suffisamment grave, ne fait pas courir le délai de recours des tiers.

En cas de doute sur la date d’affichage, il est préférable de calculer son délai de recours contre le permis de construire à partir de la date du permis de construire lui-même.

La preuve de l’affichage

En pratique, le bénéficiaire a intérêt à faire constater l’affichage par commissaire de justice à plusieurs reprises pendant les deux mois réglementaires.

• Le recours gracieux contre un permis de construire

Avant toute action contentieuse, le tiers peut former un recours gracieux auprès de l’autorité ayant délivré le permis dans un délai d’un mois suivant l’affichage du permis.

Attention, ce recours n’interrompt pas le délai de recours contentieux. Il est donc à manier avec prudence et en tout cas, il ne dispense pas de contester le permis de construire dans un délai de deux mois à partir de l’affichage sur le terrain.

• L’obligation de notification du recours contre un  permis de construire

Afin de lutter contre les recours tardifs ou occultes, le législateur a instauré une obligation de notification.

Selon l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, tout recours administratif ou contentieux dirigé contre une autorisation d’urbanisme doit être notifié :

• à son bénéficiaire ;
• à l’auteur de la décision.

La notification doit intervenir dans un délai de quinze jours à compter du dépôt du recours contre le permis de construire.

Le non-respect de cette formalité entraîne en principe l’irrecevabilité du recours.

• Quels moyens peuvent être invoqués ?

Le juge administratif exerce un contrôle de légalité sur l’autorisation délivrée.

Les moyens susceptibles d’être invoqués concernent notamment :

Les vices de procédure

Le requérant peut soutenir :

• l’absence de consultation d’un service obligatoire ;
• une enquête publique irrégulière ;
• un avis conforme manquant.

Les violations du PLU

Le moyen le plus fréquemment invoqué est la méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme :

• implantation ;
• hauteur ;
• aspect extérieur ;
• emprise au sol ;
• stationnement ;
• espaces verts, végétalisation.

Le juge confronte directement les caractéristiques du projet aux dispositions applicables du PLU.

Les autres règles d’urbanisme

Le projet peut également méconnaître :

• les règles de composition des dossiers de permis de construire ;
• une servitude d’utilité publique ;
• les dispositions de la loi Littoral (art. L. 121-1 et suivants du code de l’urbanisme) ;
• les dispositions de la loi Montagne ;
• les règles de protection des monuments historiques ;

• Le recours contre le permis de construire suspend-il les travaux ?

Le dépôt d’une requête en annulation n’a pas juridiquement d’effet suspensif, c’est-à-dire que les travaux peuvent débuter.

Pour obtenir la suspension de l’exécution du permis, le requérant doit introduire, en plus du recours en annulation contre le permis de construire, une procédure distincte de référé suspension sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative.

En pratique, sauf circonstances particulières, le référé suspension n’est engagé qu’en cas de démarrage des travaux.

Pour qu’il fonctionne, il est nécessaire de démontrer « l’existence d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

• Les pouvoirs du juge administratif dans le cadre d’un recours contre un permis de construire

Depuis plusieurs années, le législateur encourage la régularisation des autorisations d’urbanisme, le Juge dispose d’alternatives à l’annulation pure et simple du permis de construire :

L’annulation partielle

Le juge peut prononcer une annulation limitée à une partie identifiable du projet.

Fondement (article L. 600-5 du code de l’urbanisme)

Le sursis à statuer pour régularisation

Lorsque le vice est régularisable, le juge peut suspendre l’instance afin de permettre au bénéficiaire d’obtenir un permis modificatif.

Fondement (article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme)

Le Conseil d’État encourage une lecture souple de ces mécanismes afin de favoriser la stabilité des constructions réalisées.

• La lutte contre les recours abusifs

Afin de limiter les recours dilatoires, l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet au bénéficiaire du permis de réclamer des dommages-intérêts lorsque le recours contre un permis de construire excède la défense légitime des intérêts du requérant et lui cause un préjudice excessif.

Toutefois, les juridictions administratives demeurent relativement prudentes dans la mise en œuvre de ce dispositif afin de préserver le droit fondamental au recours juridictionnel.

Sauf si son recours manifeste un abus de droit, tout voisin d’un projet, impacté par ce dernier, a la possibilité de contester un permis ou une autorisation d’urbanisme devant le tribunal administratif territorialement compétent.

• Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ?

Le contentieux des autorisations d’urbanisme est devenu extrêmement technique.

Une analyse efficace suppose notamment de maîtriser :

• le code de l’urbanisme ;
• le plan local d’urbanisme ;
• la jurisprudence administrative ;
• les mécanismes de régularisation ;
• les procédures d’urgence.

L’intervention d’un avocat permet d’identifier rapidement les moyens pertinents, d’évaluer les chances de succès du recours et d’éviter les pièges procéduraux susceptibles d’entraîner une irrecevabilité.

• Conclusion

Contester un permis de construire est un droit ouvert aux tiers justifiant d’un intérêt à agir. Toutefois, l’exercice de ce recours contre un permis de construire obéit à des règles particulièrement strictes concernant les délais, les formalités de notification et les moyens susceptibles d’être invoqués.

Entre les exigences de recevabilité prévues par les articles L. 600-1-2 et suivants du code de l’urbanisme, les mécanismes de référé suspension, les procédures de régularisation et les risques liés aux recours abusifs, le contentieux des permis de construire constitue aujourd’hui une matière spécialisée nécessitant une analyse approfondie de chaque situation.

Un examen préalable du dossier, du PLU applicable et de la jurisprudence récente peut être utile pour apprécier les chances de succès d’une contestation ou, au contraire, sécuriser un projet de construction contre un éventuel recours.

Principales références

Code de l’urbanisme

• Articles L. 600-1 à L. 600-13
• Articles L. 422-1 et suivants
• Articles R. 600-1 et R. 600-2
• Article R. 424-15

Code de justice administrative

• Article L. 521-1 (référé-suspension)

Jurisprudence

• CE, 10 juin 2015, Brodelle et Gino, n° 386121
• CE, 2 octobre 2020, n° 438318, sur le recours au mécanisme de régularisation prévu à l’article L. 600-5-1.